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土拍遇冷,喜大普奔? 别高兴的太早,我们算一笔账,还是碾压

2017-10-08 来源:
 
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10天前的928土拍,火爆的开头,戏剧性的结尾,中途剧本转的太快,身在现场的我甚至没反应过来。

首先登场的国际商务区的两宗宅地,均快速熔断,进入配件房竞比环节,万达南地块更是最终需建21600平的配件房面积。让人不禁感慨,522土拍的余威仍在,这又是一场血雨腥风般的土拍。

可是……而后,画风突变,秀湖旁的黄金地块竟无人争抢,少数几轮竞拍后以底价成交;湘家荡旁的地块更是仅有大树集团一家房企报名竞拍,险些流拍;最后登场的主城东宅地则是吸引了本地房企的注意,在磨磨唧唧的熔断进入竞配建环节后,突遇尴尬冷场,莫约1分钟后佳源地产才慢慢悠悠的举起手牌,以100平的配建房面积“抢到”。

印象最深的是,佳源举牌缓解现场尴尬气氛之后,主持人发自内心的说了一声“谢谢”。

 

这是本次的成交信息,我们在与522中相关地块做个对比。

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对比下,我们能够很清楚的发现,928土拍的地块成交楼面价明显低于522土拍地块。

而本次的土拍,更是只有21家开发商报名参拍:卓越、祥生、恒源、金地、荣安、新城、北京方兴、信达、世茂、路劲、合景、太仓瑞祥、万科、北京佳兆、苏州金梁、正荣、上海骏祥、浙江佳源、嘉兴苏嘉欣、碧桂园、浙江大树置业。

远低于522时的开发商参与数(就算把马甲号去掉也是一样的),而且,522时代名震全国的超级开发商这次也没有见到多少。

换言之,本次土拍遇冷。那么,是为什么呢?

个人觉得,从五点考虑。

1.     土拍方式

本次土拍是嘉兴市本级首次竞配建的土拍,在这次土拍上,开发商所需要考虑的,不仅仅是土拍成交地块的价格,还需要关注竞配建的比例。

这比522单纯的到了熔断之后抽签,更考验开发商的实力,也会让开发商在加价时更加冷静。

2.     政策层面

“士别三日,已非吴下阿蒙”,现在的嘉兴已经不是522时候的嘉兴了,一系列限购和限售的出台,弄的嘉兴的炒房成本陡升。拿到产证之后的2年才能交易,现在卖的都是期房,还要求全额,也就是满打满算你付了款以后,这楼盘要在自己手里放四年才能拿出来卖,这个成本可不是从前的“即买即卖”炒房客可以承受的。

3.     备案价

政府压备案价是总所周知的事情了,看看近期将将过万的备案价,开发商心都寒了。在谁也不知道政府什么时候会放开备案价的情况下,开发商的成本测算就更加谨慎了,谁都不敢多叫一分价。

嗯,是不敢,不是不愿。不敢的意思是,不是赚不赚的问题了,而是多叫价,老子就亏了!

4.     购买力

轮番的暴涨,嘉兴人的购买力已经GG(完蛋),前段时间帮助消费存量的炒房客也不怎么愿意来政策针对的嘉兴了。据我私下和几个销售的聊天中得到的消息,今夏一下,上海方面来嘉买房的投资客明显减少。而本地刚需也差不多手中有房,购买意愿并不迫切了。

5.     地块价值

本次出让土地的附加值较多,实际价值比不上522的土地,更何况,在同一地区的土地对比中,928土拍出让的土地位置较522稍差。

于是,有朋友天真的问我:楼市小编,面粉价格便宜了,面包价格也会下来了吧……

帮友啊,玲玲青桑好伐(嘉兴话),谁说的面粉价格便宜了,面包价格就一定会往下走,更何况,面粉价格真的下降了么?

我们来算一笔账,在算账之前,有两件事要让你们知道。

1.     本次土拍是“竞配建”的,未来开发商建造的配建房,是要交给政府的,而且不出意外,是“无偿”交给政府。也就是说,我们算面粉价格的时候,这笔钱也是要算进去的。

2.     今年2月,浙江省住房和城乡建设厅又发文,《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》正式通过审查、公示,批准为全省工程建设标准,自2017年7月1日起施行。这是又一个给出明确时限的省部委文件。也就是说,928拍出的土地,未来都是精装房。在计算开发商成本售价的时候,建安成本是要加入精装修的。

明确了这两件事之后,我们就可以算账了。一般来说,开发商的保本售价由这几个方面组成:拿地成本,财务费用,税收、管理费用,宣传、营销费用,建安成本。

我们初步估计(只是个大概数,每家开发商都不一样,这是机密,只能靠猜),财务费用为拿地成本的7%,税收、管理费用和宣传、营销费用合计为房价的15%,建安成本在计算精装修后,大约为每平4500元。

所以,不算配建房比例的保本房价公式大概是:保本房价=(实际楼面价*1.07+4500)*(1+0.15)

 

先从简单的开始算,大树的底价成交,最简单,嗯,那我们就算湘家荡的2017南-021号地块。

地块成交楼面价6337元每平,没有配建房,所以可以直接算成本,根据公式,计算得保本售价为12972.7元每平。近13000。

届时,开盘的时候,在算上一个30万的车位,湘家荡区域,本次土拍的土地,100平的房子价格每平大概在16000。

 

再算个简单的,秀湖板块的土地,在算之前,我要多嘴一句,秀湖这块地是真的卖便宜了,它不应该只值这个价的,而且从落锤那时现在开发商的叹息声中也能读出端倪,他们是想要的,只是没想要落锤落得这么早。

地块成交楼面价6767元每平,没有配建房,根据公式,计算的保本售价为13501.8元每平

开盘的时候,一个30万的车位,秀湖板块,本次出让的土地,100平的房子房价大约在16500元。

 

然后有配建房面积的土地,计算公式和前面一样,只是实际楼面价发生了变化。给出实际楼面价的计算公式:实际楼面价=(地块总价/(地块面积-配建房建筑面积/容积率))/容积率。

地块总价=土地总价+配建房房价。(假设配建房的建安成本和销售商品房的一样)

配建房房价=配建房面积*建安成本。

 

先算主城东的土地,100平配建房的2017南-022号地块,根据公式,我们测算出它的实际楼面价为8749元每平。

根据实际楼面价,我们测算它的保本房价,保本房价为15940.6元每平

开盘时候,一个30万车位,主城东本次出让的土地,售价可能在19000每平。

 

然后是科技城的重头戏,最后算万达南的,那个太烦,先看经开2017-014号,香樟国际旁边的那块。

配建房8100平。根据公式,我们测算它的实际楼面价为9195元每平。

根据实际楼面价,我们测算它的保本房价,保本房价为16489.4元每平

开盘时候,一个30万车位,香樟国际旁本次出让的土地,售价可能在19500每平。


最后是压轴大戏,万达板块的经开2017-15号地块。

计算之前,我们先看看地块的附加条件:地块需配建4500㎡的农贸市场、12班6100㎡的幼儿园和20000㎡的安置房。

一个一个看,农贸市场,4500平,占地面积2250平。

百度了一下,其他农贸市场的建材成本(一个1.2万方的成本大概在260万上下),初步估计该农贸市场的建设成本在100万上下。(很初步的估计,懂行的别骂我)

建筑面积为6100平的12班幼儿园,恰好网上有参考的占地面积,大约为12亩,也就是8000平,建设成本约为2000元每平,这么一算,大致需要1220万元。

配建房面积为20000+21600=41600平。

我算了算(公示就不给出来了,因为实在是估算的),大概实际楼面价在9454.7元每平,已经超过了522土拍经开2017-10号地块的8728的楼面价。

根据实际楼面价,我们测算它的保本房价,保本房价为16809元每平。

开盘时候,一个30万车位,万达南地块本次出让的土地,售价可能在20000元上下。

 

这么一算,您还觉得面粉便宜了么,您还认为,面包价格会下来么?

只能说,这次的土拍相比522不冷静的土拍来说,土地价相对便宜,但是这些土地上市销售的时候,售价仍会碾压当前房价。

至于备案价,收起小心思吧,政府不会赶尽杀绝的。

最后,还是要说,嘉兴的发展中心在东部。这次土拍能够很清楚的看到,嘉兴东南部分的土地全部熔断,而秀湖意外遇冷,湘家荡几乎无人问津。如此“冷热”,可以说明,未来嘉兴的热门板块,仍在国际商务区和科技城。


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