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任志强:为什么老说房价高,我觉得还早着呢

2017-12-01 来源:
 
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在《财经》年会上,满头白发的任志强登台发表观点,房价、调控、土地等房地产行业最热点问题轮番上阵,大炮威力依旧。


下面,我们用五句话,回顾这次任志强的发言。


“我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢。”


  目前商品房只占住房总量的40%,而商品房房价超过2万元/平米的城市还不到10个,超过1万元/平米的城市不到20个(包含2万元/平米的城市)。根据去年年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元/平米,到今年10月份的统计数字,全国的平均房价也就每平米7千多块钱。“我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢。”


  像北京这样的个别城市房价确实很高,那是因为全国最有钱的人都会到北京买房,但根据全国来讲,我们的房价离合理水平还差的很远。


“老龄化?更严重的是年轻人独居问题。”


  如果想要完成小康目标,那么城镇化率至少要达到60%-70%,不盖房子住哪儿啊?在城镇化的推进过程中,老百姓对于住房还有巨大的需求。


  部分观点认为我国老龄化非常严重,可能导致住房需求量减少,但我认为更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%,父母有房子也不住,自己要单独住,中国现在大概最少有7700万户,独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念。


  我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8,北京上海等城市已经降到了2.3、2.4,甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。如果要把独居的加进来,预计中国未来城市最少有1亿5千万户,也就是说,仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年,还不算结婚、生孩子。从1990年算起,到目前为止,包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内,全国一共才建了1亿5千万套房子,仅够满足上述独居需求。


“所有的不合理大概都在地价上。”


  根据乐居所做的调查显示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有五点几,北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%。中国从来没有出台过政策限制地价,所有的不合理大概都在地价上。


  土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间,房价平均年涨幅不到3%,而收入平均涨幅在9.5%。自从2004年“8·31”以后,土地价格急剧上涨,开始出现大量地王,面粉高过面包等等现象,于是才开始出台了一系列的调控政策。


“调控没有契约精神。”


  调控政策完全没有契约精神,土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说这契约不算数,我重新做规定,你这个房子只能卖这些钱,我已经盖好了也不行,商住房也不能卖。


  调控政策于法无据,你们可以查一查所有地区政府出台的政策,不管限了什么,哪一个依据法律了吗。


“所有的价格信号都是假的。”


  房地产市场的价格信号无效,所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,不造假官帽子就没了,这个造假要么是让你限价或者不让你卖。如果市场里头没有价格这只手,没有价格信号了,任何人做出来的判断就一定是错误的,不管你是中央政府还是地方政府,当然也包括市场中所有的人。


  未来涨还是跌?不知道,因为这个价格可以随便做,想做多少做多少,这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因,因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

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